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二次房改来了将产生重大影响 [复制链接]

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“二次房改”来了,将产生重大影响


据《中国经营报》报道,住建部已经会同国家发改委,准备拟定 进一步深化住房体制改革 的初步实施方案。


1998年启动的第一次住房体制改革,结束了实物分房,将中国引入了 商品房 时代。在过去10多年里,房地产和城镇化齐头并进,成为拉动中国经济发展最重要的力量。而中国人的资产配置,也在这个时期发生了天翻地覆的变化。


在这个时代,一个人社会阶层的升降,往往跟他有没有买房子、买了多少套房子密切相关。所以, 房改决定命运 。那么,新一轮房改又将会怎么做?对每个来说意味着什么?


从媒体公开报道看, 第二次房改 只是个意向,距离形成初步方案仍然有相当距离。报道只透露了此次改革一些原则:


1、十八届三中全会提出的 让市场规律在资源配置过程中起决定性作用 将成为这份方案的指导性原则。


2、去投资化、去杠杆化,确保住房的基本属性,这个方向没有变,但是现在包括决策层在内,都在试图寻找一条既能保证住房消费市场平稳发展,又尊重认可居民通过市场手段改善居住条件需求的路径。


3、以前保障性住房品类繁多,最早的经济适用房、廉租房,后来的限价商品房、公共租赁房,以及半保障性质的自住商品房,以及共有产权房等,这些种类将在未来进行削减,比较理想的状况是,分为租赁型保障房和销售型保障房,在销售型保障房中,贯彻 共有产权 的思路


我的判断是,正如 第一次房改 给房地产市场带来重大利好一样, 第二次房改 也将给房地产行业带来重大利好。只是房地产在中国经济中的作用,已经没有过去10年那么重要了。


众所周知,房地产业在狂飙突进10多年后,已经出现了重大拐点。除了数十个有明显人口增量的城市外,绝大多数城市住房供应都已经饱和。而国家正处于经济转型的关键时间点上,需要房地产为保增长作出贡献。


在今年的政府工作报告中,李克强总理提及房地产时这样说: 支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展 。如果说, 让市场规律在资源配置过程中起决定性作用 是 二次房改 的基本原则,那么这句话应该是 二次房改 的基调。


我猜测,将会有以下政策出台:


1、对于低收入阶层,住房主要通过廉租房来解决; 夹心阶层 ,则主要通过共有产权住房(部分产权是国家的)来解决。其他产权复杂的住房类型将消失。


2、设立住房储蓄银行,改革住房公积金制度,让刚需一族购房更加容易。


3、逐步取消行政手段对住房市场的调控,住房的投资需求事实上被承认。否则,众多过剩的住房无法消化。


4、房产税会出台,但力度会比很多人预估的要弱。


5、MBS(住房抵押贷款证券化)会全面推行,这事实上相当于向房地产行业注入流动性。


由于供应量严重过剩,未来10年中国绝大多数中小城市的房价降跑不赢真实通胀,绝大多数中国人 住房最痛苦的时候 正在过去。只有三四十个有明显人口流入的经济中心城市,房价仍然高昂。国家肯定会分类处理,在前一类城市减少保障性住房供应量,在后一类城市增加。而且房地产税的税率,也将有所不同。


整体而言, 二次房改 将对房地产行业构成利好,而不是利空。

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